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ミニ開発宅地で起こる境界トラブルとは？
不動産の取引をしていると、図面だけでは分からない、現地ならではの“思わぬ事実”に出会うことがあります。
■ 敷地の一部が実は市道だった事例
以前お取引きした戸建住宅でのことです。
その物件は10区画ほどに造成された、いわゆる「ミニ開発」の宅地でした。
調査を進めていくと、なんと敷地の一部が市の道路敷地と重なっていることが判明しました。
売主様も「自分の土地」だとずっと思って使っておられた部分が、実は市道だったのです。
理由として考えられるのは、当時どの宅地も道路面より低く、建物を建てる際に高低差をなくすための嵩上げ造成を行い、そのまま道路部分まで一体化して使用されてきた、ということです。
周辺の住宅も同じ状況だったため、一見して何の違和感もはありませんでしたが、厳密には越境にあたり、問題があります。
このケースでは、役所との協議や土地家屋調査士・建築士の助言を受けながら、一つひとつ問題を整理していきました。
購入者様にも事情をご理解いただき、現在も安心してお住まいになっています。
■ 境界ポイントがずれていた別の事例
同様のケースはほかにもあります。
弊社が購入した別の住宅も、昔ミニ開発で造成された宅地でした。
土地家屋調査士に測量を依頼すると、境界のポイントがずれて越境している部分があり、あちこちで不自然な形状が見られました。
調べを進めると、造成工事を行った会社がずさんな工事をしていたことが分かりました。
周辺の宅地も見て回りましたが、「これはどうやって販売したのか？」と思うほど不思議な状況ばかり。
当時はこれでも許容されていたのか、あるいは問題があっても“何とかやり過ごした”のか…疑問が尽きません。
■ 昭和の時代と今の感覚の違い
昭和の時代は住宅需要も旺盛で、「まあまあ」で済ませてしまう空気があったのかもしれません。
しかし今は、不動産取引において境界や越境問題は大きなリスクとして捉えられます。
買主様も金融機関も、測量や権利関係の確認を非常に重視ししています。
■ 不動産会社の役割
こうした場合、私たち不動産会社は問題点を調査し、解決に導くお手伝いをします。
役所とのやり取り、専門家との連携、関係者への説明…と地道な作業が続きます。
大変な仕事ではありますが、その結果として売主様・買主様双方に喜んでいただけたとき、やはり何とも言えないやりがいと充実感を感じます。
■ まとめ
ミニ開発の宅地や古い造成地には、境界や越境に関する隠れた問題が潜んでいることがあります。もちろんこれらは一般的な宅地にも言えることではありますが、売却や購入を検討する際は、早い段階で測量や役所調査を行うことが、後々の安心につながります。
私たちはこれからも、一つひとつの取引を丁寧に調査し、安心して暮らせる不動産の橋渡しを続けていきます。
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三代 年之
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